Manual del fondo de inversión para la creación de espacios públicos
Inversión en distritos impulsada por el lugar para obtener rendimientos a largo plazo a nivel sistémico.
Transformando ciudades. Empoderando comunidades. Generando rendimientos impactantes.
El Fondo de Inversión en Creación de Espacios es nuestra estrategia insignia de inversión en experiencias. Nos centramos en distritos a largo plazo impulsados por el espacio, donde el capital, las comunidades y las ciudades pueden trabajar juntos para generar valor.
Este manual explica cómo pensamos, estructuramos y gestionamos las inversiones a escala distrital para socios comanditarios, bancos y socios públicos.
Solo para inversores institucionales y profesionales. Esta página no constituye una oferta de venta ni una solicitud de oferta de compra de valores.
Resumen ejecutivo
Si solo dispone de unos minutos, aquí tiene lo esencial del enfoque del Fondo de Inversión en Placemaking (PIF).
- Qué hacemos
- Dónde nos enfocamos
- Cómo estructuramos el capital
- ¿Por qué distritos y no proyectos?
- Cómo gestionamos el riesgo
- Lo que creemos
Invertimos y contribuimos a dar forma a distritos urbanos a largo plazo, en lugar de proyectos aislados. Nos centramos en activos inmobiliarios resilientes y generadores de ingresos en distritos de uso mixto que combinan vivienda, trabajo, espacio público, deportes, salud y comercio local.
Nos centramos inicialmente en Europa, con especial atención a España y Alemania, y de forma selectiva en Estados Unidos. Trabajamos dentro de los marcos normativos institucionales de la Unión Europea, Suiza y Estados Unidos.
En el núcleo se encuentra un compartimento permanente en Luxemburgo, complementado por entidades con fines especiales locales para terrenos, desarrollo y activos operativos. Diseñamos estructuras de capital que combinan capital social, deuda bancaria senior y, cuando procede, capital subordinado y público o catalítico.
Los distritos ofrecen flujos de caja diversificados, mitigación de riesgos a nivel del sistema y múltiples palancas para la creación de valor a largo plazo. Las estrategias basadas en la ubicación suelen favorecer un alquiler más rápido, alquileres más resistentes, menores tasas de desocupación y opciones de refinanciación más sólidas a lo largo del tiempo.
Construimos con un desarrollo por fases, usos diversificados, una gobernanza sólida, métricas ESG e impacto claras, y una estrecha alineación con la política local. Nuestra perspectiva de riesgo abarca el riesgo de mercado, de construcción, político, social, medioambiental, de liquidez y de gobernanza.
El valor comunitario y el valor financiero no son incompatibles. Cuando se diseñan correctamente, se refuerzan mutuamente. Esa es la esencia de nuestra filosofía de inversión basada en la experiencia.
Capítulo 1: ¿Por qué distritos impulsados por el lugar?
La inversión inmobiliaria tradicional suele tratar cada edificio como un objeto independiente.
Una estrategia distrital basada en el lugar comienza con una pregunta diferente: ¿Qué tipo de vida, trabajo y comunidad puede sustentar una zona urbana específica durante los próximos 20 o 30 años, y cómo se debe estructurar el capital para respaldar eso?
Invertimos en distritos porque:
- Horizonte temporal y capitalización
- Diversificación a poca distancia
- Palanca a nivel de sistema
- Alineación con las agendas públicas
Los distritos evolucionan a lo largo de décadas. Una estructura de fondos permanente, combinada con estrategias a escala de distrito, permite que el capital aproveche múltiples ciclos de desarrollo, estabilización y optimización, en lugar de salir en un plazo arbitrario.
Los distritos de uso mixto combinan infraestructura residencial, comercial, social y espacio público. Esto ofrece un efecto de diversificación interna que la inversión tradicional en un solo activo no puede replicar fácilmente.
El ámbito público, la movilidad, los deportes, la salud y los servicios locales pueden diseñarse y gestionarse como palancas que influyen en la absorción, la retención de inquilinos y el poder de fijación de precios en todo el distrito.
Las ciudades se ven presionadas para ofrecer viviendas asequibles, infraestructuras resilientes y transición climática. Una estrategia de distrito bien estructurada puede alinearse con estas agendas y acceder a apoyo normativo y financiero.
Dirigido por el distrito frente a dirigido por el proyecto
Dimensión | Modelo proyecto por proyecto | Modelo impulsado por el distrito, impulsado por el lugar |
Horizonte temporal | De 3 a 7 años | De 15 a más de 30 años |
Objetivo principal | Margen de desarrollo y salida rápida | Ingresos estables, resiliencia, valor compuesto |
Estructura de capital | Operación por operación, compartimentada | Basada en plataforma, compartimento permanente más SPV |
Lógica de planificación | Parcelas y edificios individuales | Sistema urbano: movilidad, vivienda, trabajo, salud, espacio público |
Perfil de riesgo | Alto riesgo del proyecto, diversificación limitada | Diversificado por uso, fases y combinación de inquilinos |
Papel de la comunidad | Partes interesadas que deben gestionarse | Cocreador y socio a largo plazo |
Relación con los bancos | Transaccional, centrada en la refinanciación | Estratégica, orientada a la cartera y la plataforma |
Capítulo 2: Los distritos como sistemas
Consideramos cada distrito como un sistema vivo en el que interactúan los activos físicos, las personas, las instituciones y el capital. El valor de un edificio concreto depende en gran medida del sistema que lo rodea.
Componentes clave del sistema
- Infraestructura física
- Edificios y usos
- Personas y organizaciones
- Capital y gobernanza
- Políticas y normas
Movilidad, servicios públicos, infraestructura digital y energética, sistemas azules y verdes, parques y calles.
Viviendas, oficinas, talleres, escuelas, clínicas, instalaciones culturales y deportivas, comercios y hostelería.
Residentes, trabajadores, visitantes, empresas locales, organizaciones comunitarias, proveedores de servicios educativos y sanitarios.
Capital de fondos, bancos, fondos públicos, operadores, municipios y socios locales.
Zonificación, normas de sostenibilidad, marcos de asequibilidad y normas comunitarias informales.
Puntos de influencia
Las intervenciones específicas cambian todo el sistema:
- Invertir temprano en el ámbito público y la movilidad cambia la percepción y la demanda.
- La creación de una comunidad genuina y de puntos de referencia en materia de salud estabiliza la afluencia de público y el gasto local.
- Diseñar pensando en la asequibilidad y la mezcla social mantiene la resiliencia de la demanda a lo largo de los ciclos.
- La gobernanza transparente y la presentación de informes de rendimiento aumentan la confianza de los bancos y los socios comanditarios y favorecen mejores condiciones de financiación.
Desde el elemento | Al elemento | Tipo de relación | Polaridad (+ / −) | Comentario |
Calidad del ámbito público | Satisfacción de los residentes | Influencia causal | + | Un mejor espacio público mejora la satisfacción |
Satisfacción de los residentes | Retención de inquilinos | Influencia causal | + | Los residentes satisfechos permanecen más tiempo |
Retención de inquilinos | Ingresos operativos | Influencia causal | + | Una menor rotación estabiliza los ingresos |
Empleos locales | Renta disponible | Influencia causal | + | Más empleo local aumenta el poder adquisitivo |
Renta disponible | Viabilidad del comercio minorista local | Influencia causal | + | El comercio minorista se beneficia del aumento del gasto |
Costes de vivienda | Estabilidad social | Influencia causal | − | Los altos costes pueden erosionar la estabilidad |
Estabilidad social | Riesgo crediticio | Influencia causal | − | Las comunidades estables reducen el riesgo crediticio |
Capítulo 3: Arquitectura de la estructura de capital
Un distrito impulsado por el lugar requiere mucho capital, es secuencial y a largo plazo. Diseñamos estructuras de capital que pueden gestionar la incertidumbre inicial y beneficiarse de la estabilidad posterior.
Capas básicas
- Capital social a nivel de fondo
- Capital local en SPV
- Deuda bancaria senior
- Capital subordinado e híbrido
- Capital público y catalítico, cuando proceda
Capital social perpetuo en un compartimento luxemburgués dedicado a distritos impulsados por la ubicación.
Capital que se encuentra en sociedades inmobiliarias, SPV de desarrollo y entidades operativas.
Financiación de la construcción y préstamos de inversión proporcionados por bancos asociados, adaptados a cada fase.
Capital estructurado o deuda subordinada a nivel de SPV o plataforma cuando resulte útil para cubrir déficits.
Garantías, tramos junior, subvenciones o préstamos blandos alineados con objetivos climáticos, sociales o de innovación.
Función de cada capa
Capa | Nivel de riesgo | Función principal | Socios clave |
Capital del fondo (compartimento) | Más alto | Absorben el riesgo inicial y se benefician de las ventajas a largo plazo | LP e inversores estratégicos |
Co-equidad en SPV | Más alto | Centrarse en fases o activos, alinear a los socios locales | Coinversores, instituciones locales |
Subordinado/híbrido | Medio | Mejorar la financiabilidad, ajustar el reparto de riesgos | Inversores institucionales o públicos |
Deuda bancaria senior | Bajo | Financiar la construcción y los activos estabilizados | Bancos y prestamistas con los que se mantiene una relación |
Público/catalítico | Variable | Apoyo a la asequibilidad, el clima y la innovación | Bancos públicos, agencias, fundaciones |
Capítulo 4: Estructura del fondo y de la entidad con fines especiales
En el centro del PIF se encuentra una plataforma de fondos luxemburguesa con un compartimento permanente. A su alrededor diseñamos una arquitectura sencilla pero sólida de entidades locales.
Compartimento perpetuo de Luxemburgo
- Vehículo
- Objetivo
- Perfil Evergreen
- Clases de acciones
RAIF o SICAV-RAIF, asesorado y gestionado bajo la gobernanza de AIFM.
Mantener participaciones a largo plazo en entidades con fines especiales (SPV) del distrito y sembrar selectivamente nuevas oportunidades en línea con la política de inversión.
Diseñado para reinvertir las distribuciones y acumular beneficios a lo largo de múltiples ciclos, en lugar de liquidarse en una fecha de vencimiento fija.
Capacidad para adaptarse a diferentes estructuras de comisiones y participación en los resultados para diferentes perfiles de inversores, con sujeción a la normativa.
Capas de SPV locales
Por debajo del compartimento, normalmente vemos tres niveles funcionales:
- SPV HoldCo / PropCo
- SPV de proyecto / desarrollo
- SPV operativas
Posiciones inmobiliarias propias y participaciones en SPV de proyectos en la jurisdicción pertinente.
Implementan fases específicas o edificios individuales, a menudo como prestatarios para la financiación de la construcción.
Mantienen contratos de explotación de activos residenciales, comerciales, deportivos, sanitarios u hoteleros.
Nivel de la entidad | Función principal | Jurisdicciones típicas |
Compartimento (Luxemburgo) | Mantiene el capital, establece la estrategia y agrega los rendimientos | Luxemburgo |
SPV HoldCo / PropCo | Posee terrenos y participaciones en sociedades instrumentales de proyectos | Mercados objetivo (por ejemplo, ES, DE, EE. UU.) |
SPV de proyectos | Desarrollar activos o fases específicos | Mercado local |
SPV operativas | Operar activos que generen ingresos | Mercado local |
Capítulo 5: Ciclo de vida de los distritos
Los distritos pasan por un ciclo de vida reconocible. Cada fase tiene un perfil de riesgo-rentabilidad y unas necesidades de capital diferentes.
Fases
Fase | Enfoque | Intensidad de capital | Tipos de capital primario |
Visión y estrategia territorial | Concepto, enfoque territorial, primeros compromisos | Moderado | Capital del fondo |
Pre-desarrollo y concepto | Concepto urbano, viabilidad, trabajo inicial con las partes interesadas | Moderado | Capital del fondo, líneas puente limitadas |
Planificación y permisos | Zonificación, permisos, acuerdos | Moderado | Fondos propios, instalaciones de costes indirectos |
Financiación y estructuración | Hojas de términos, mandatos, documentación | Bajo a moderado | Capital propio, mandatos bancarios |
Construcción y entrega | Construcción del distrito físico | Alto | Capital más préstamos para la construcción |
Arrendamiento y activación inicial | Combinación de inquilinos, usos, creación temprana del espacio | Moderado | Presupuestos operativos, gastos de marketing |
Estabilización y optimización | Optimización del NOI, refinanciación | Moderado | Préstamos de inversión, refinanciación |
Administración y reinversión a largo plazo | Mejoras, ámbito público, nuevas fases | Variable | Flujos de caja reinvertidos, líneas de inversión |
Capítulo 6: Creación de espacios y pilares comunitarios
La creación de espacios es una parte fundamental de la tesis, no una idea secundaria. Diseñamos para la vida cotidiana.
Principios que utilizamos
- Entornos a escala humana, transitables y legibles
- Distritos de uso mixto con una mezcla real de vida cotidiana, no solo una zonificación mixta sobre el papel
- Fuertes pilares sociales y sanitarios, como instalaciones deportivas, clínicas, escuelas y espacios comunitarios
- Comercios y servicios locales que mantienen el gasto diario y la atención dentro del distrito
- Tipologías de viviendas y espacios de trabajo que se adaptan a diferentes niveles de ingresos y etapas de la vida
Intervenciones y lógica financiera
Intervención de creación de espacios | Efecto primario | Mecanismo financiero |
Espacios públicos y parques de alta calidad | Mayor atractivo, tiempo de permanencia | Mayor absorción, aumento moderado de los alquileres, menores concesiones |
Instalaciones deportivas y de salud | Afluencia regular, identidad comunitaria | Arrendamientos estables a largo plazo, aumento indirecto del valor de los activos circundantes |
Comercio minorista y servicios locales | Comodidad diaria, economía local | Ingresos diversificados, menor riesgo de concentración de inquilinos |
Tipologías de vivienda mixtas | Diversidad social, resistencia a las crisis | Demanda más amplia, menor volatilidad de la desocupación |
Espacios culturales y comunitarios | Sentido de pertenencia, capital reputacional | Indirecto: mayor poder de retención y de fijación de precios |
Capítulo 7: Administración y KPI
La administración a largo plazo es lo que determina el éxito o el fracaso de la tesis del distrito. Tratamos las operaciones del distrito como una disciplina de rendimiento.
Modelo de administración
- Gestión integrada de activos a nivel de distrito en lugar de edificio por edificio
- Mantenimiento y programación coordinados del ámbito público
- Compromiso continuo con los residentes, inquilinos e instituciones locales
- Decisiones basadas en datos, en función del uso real y los indicadores de rendimiento
Indicadores clave de rendimiento (KPI) del distrito
Combinamos indicadores financieros, sociales y medioambientales.
Dimensión | Ejemplo de KPI | Por qué es importante |
Financiero | Tendencia de los ingresos operativos netos | Motor fundamental para las valoraciones y el apalancamiento |
Financiero | Ocupación y retención de inquilinos | Mide la resiliencia de los ingresos |
Social | Porcentaje de unidades acogidas a programas de accesibilidad | Alineación política y social |
Social | Tasa de supervivencia de las empresas locales | Resiliencia y diversidad de la economía local |
Medio ambiente | Intensidad del uso de energía frente a la referencia | Alineación climática y normativa |
Medio ambiente | Porcentaje de modos de movilidad con bajas emisiones de carbono | Adecuación de las infraestructuras y riesgo de transición |
Experiencia | Puntuaciones de satisfacción de residentes e inquilinos | Indicador adelantado de rotación y reputación |
Capítulo 8: Argumentos financieros a favor de la creación de espacios
No consideramos la creación de espacios como un centro de costes. Lo vemos como un motor para generar flujos de caja duraderos.
Mecanismos de creación de valor
- Demanda y absorción
- Niveles de alquiler y durabilidad
- Vacantes y rotación
- Opciones de financiación y salida
Los distritos mejor diseñados atraen compromisos más tempranos y reducen el riesgo de alquiler.
La calidad de vida, el acceso y la identidad permiten un rendimiento estable o ligeramente mejor de los alquileres a lo largo del tiempo, especialmente en los ciclos bajistas.
Los inquilinos permanecen más tiempo en lugares que apoyan sus vidas y negocios. Esto reduce el riesgo de volver a alquilar y la vacante por fricción.
Los bancos y los compradores a largo plazo buscan cada vez más credenciales ESG y de resiliencia. Los distritos bien estructurados pueden beneficiarse de esa tendencia.
Comparación conceptual
Métrica | Distrito convencional, impulsado por proyectos | Enfoque de distrito impulsado por el lugar |
Duración del arrendamiento | Más largo y volátil | Más predecible, a menudo más corto |
Alquiler medio frente al mercado | Igual o ligeramente inferior | Igual o ligeramente superior, con menos concesiones |
Pico de desocupación en recesión | Más alto | Más baja debido a la fidelidad y diversidad de los inquilinos |
Apetito de los bancos por conceder préstamos | Específico del proyecto | A nivel de plataforma y cartera, mayor disposición |
Opciones de salida | Más limitado, principalmente a nivel de edificio | Más amplias: activos individuales, carteras o plataforma completa |
Seguimos siendo conservadores en la suscripción y no asumimos primas automáticas. En su lugar, diseñamos explícitamente las condiciones en las que pueden surgir estas ventajas.
Capítulo 9: Política, regulación y alineación
Los grandes distritos dependen de la confianza pública y de una alineación normativa precisa. Trabajamos dentro de marcos establecidos y normas en constante evolución.
Contexto europeo
- Regulación financiera y de sostenibilidad de la UE
- Marcos de planificación nacionales y locales
- Expectativas en materia de ESG e impacto
Operamos bajo la gobernanza de la AIFM en Luxemburgo y nos alineamos con las divulgaciones del SFDR y la taxonomía de la UE cuando procede.
Cada país y ciudad tiene sus propias normas de planificación y asequibilidad. Nuestro enfoque consiste en integrarlas desde el principio en los planes conceptuales y de negocio.
Los inversores institucionales y las partes interesadas públicas esperan cada vez más políticas, datos y gobernanza ESG claros. Diseñamos nuestras estructuras e informes para respaldar eso.
Contexto de Estados Unidos
- Niveles federal, estatal y local
- Mecanismos fiscales y de incentivos
- Expectativas de la comunidad
La zonificación, los beneficios para la comunidad y los incentivos pueden variar significativamente entre ciudades y estados.
Cuando sea apropiado, podemos trabajar con programas locales relacionados con el incremento de impuestos, la vivienda o la energía.
Los beneficios para la comunidad, la participación de las partes interesadas y la transparencia son fundamentales para obtener derechos y lograr la aceptación a largo plazo.
En ambos contextos, la armonización normativa y política no es un mero trámite burocrático. Es fundamental para la gestión de riesgos, la financiabilidad y el acceso a la financiación pública o catalítica.
Capítulo 10: Marco de riesgos y oportunidades
Estructuramos el PIF en torno a un marco de riesgo claro. La inversión a escala de distrito concentra las oportunidades, pero también concentra la responsabilidad.
Matriz de riesgos
Categoría de riesgo | Ejemplo de riesgo | Enfoque de mitigación |
Mercado | Déficit de demanda, debilidad del mercado de alquiler | Entrega por fases, usos diversificados y base de inquilinos |
Construcción | Excesos de costes, retrasos | Contingencias conservadoras, adquisiciones disciplinadas |
Político | Cambios en la zonificación, cambios en las políticas | Alineación temprana con los objetivos de la ciudad, relaciones a largo plazo |
Social | Resistencia de la comunidad, preocupaciones por el desplazamiento | Compromiso genuino, asequibilidad, programas diseñados conjuntamente |
Medioambiental | Riesgo climático, nueva normativa | Diseño resiliente, estrategias energéticas y de movilidad |
Liquidez | Riesgo de refinanciación, restricciones de salida | Relaciones con múltiples prestamistas, apalancamiento prudente |
Gobernanza | Conflictos de intereses, supervisión deficiente | Gobernanza clara, supervisión independiente, transparencia |
Consideramos que estos riesgos no son motivos para evitar los distritos, sino razones para dotar de un marco institucional a la inversión en distritos.
Capítulo 11: Europa y Estados Unidos
Aplicamos una misma filosofía con diferentes implementaciones.
- En Europa, especialmente en España y Alemania, los procesos de planificación, la protección de los inquilinos y el papel del sector público son muy sólidos. Esto favorece la estabilidad a largo plazo, pero requiere una preparación y una coordinación minuciosas.
- En Estados Unidos, los marcos de derechos e incentivos pueden proporcionar flexibilidad y oportunidades distintas, pero es necesario comprender la dinámica política y comunitaria local caso por caso.
Nuestra perspectiva transfronteriza nos ayuda a transferir conocimientos respetando las realidades locales.
Capítulo 12: La narrativa del fondo de inversión Placemaking
En el Fondo de inversión Placemaking combinamos:
- Una plataforma de capital a largo plazo y siempre vigente
- Estructuras institucionales sólidas bajo los regímenes reguladores de la UE y EE. UU.
- Una comprensión basada en sistemas de cómo los distritos crean valor
- Un compromiso claro con las comunidades, las ciudades y los inversores
A esto lo llamamos «inversión basada en la experiencia», porque parte de las experiencias vividas por las personas y las organizaciones en un lugar y luego retrocede hasta llegar al capital, la gobernanza y las operaciones necesarias para respaldar esa experiencia a gran escala.
Para los socios comanditarios y los bancos, esto se traduce en:
- Exposición a activos reales resilientes en distritos cuidadosamente seleccionados
- Una plataforma de distrito en lugar de proyectos aislados
- Un marco de gobernanza y presentación de informes que cumple con las expectativas institucionales
- Una estrategia alineada con las agendas públicas sobre clima, asequibilidad y resiliencia urbana
Descargo de responsabilidad
Este manual se proporciona únicamente con fines informativos. No constituye asesoramiento en materia de inversiones, legal, fiscal ni de otro tipo, y no debe considerarse como tal.
No se trata de una oferta de venta ni de una solicitud de oferta de compra de valores o cualquier otro instrumento financiero. Cualquier oferta o solicitud se realizará únicamente a través de materiales de oferta formales y confidenciales, y solo en jurisdicciones en las que dicha oferta o solicitud esté permitida por la legislación aplicable, y solo a inversores que cumplan los criterios de elegibilidad necesarios.
Las referencias a marcos normativos, como la Directiva sobre gestores de fondos de inversión alternativos (AIFMD), el Reglamento sobre la divulgación de información relativa a los productos de inversión (SFDR), la taxonomía de la UE y las normativas estadounidenses pertinentes, se proporcionan únicamente con fines informativos y están sujetas a cambios. La dinámica del mercado pasada o prevista, así como las comparaciones cualitativas, no garantizan el rendimiento futuro.